在中國城鎮化進程加速和消費升級的雙重推動下，曾經遍地開花的文旅小鎮項目如今面臨嚴峻挑戰，大量同質化項目陷入閑置狀態。如何盤活這些存量資產，如何破解文、旅、商融合這一難題，實現經濟效益與社會效益的雙贏，成為業界關注的焦點。多年來，全中奧萊(浙江)商業管理有限公司“文旅”+“奧萊”的商業模式嶄露頭角，他們全中奧萊有限公司的智慧供應鏈更是立足香港服務全球。通過文、旅、商融合的創新路徑，為閑置文旅地產注入了新的活力。
困局：城鄉文旅小鎮的閑置之痛
漫步在全國各地的城鄉，不難發現許多文旅小鎮項目冷冷清清，門可羅雀。這些項目大多建于2010-2019年文旅地產十年投資熱潮期間，有的以仿造歐洲經典建筑風格為賣點，或全盤復制古典中式建筑風格。然而，缺乏獨特文化內涵、同質化嚴重、運營能力不足等問題，使得許多項目很快陷入經營困境。
"建起來容易，活下來難"成為這類項目的真實寫照。早在中國旅游研究院發布的《2022年中國文旅地產發展報告》顯示，全國約有43%的文旅小鎮項目處于閑置或半閑置狀態。這些項目不僅造成了巨大的資源浪費，也成為地方經濟發展的負擔，目前這類情況發展變得更加令人勘憂。
(位于浙江麗水市錦僑的華僑之心全中.奧特萊斯)
破局：旅商融合的"文旅奧萊"新模式
面對困局，行業開始出現探索轉型之路者。全中奧萊的“文旅”+“奧萊”的商業模式就是為時代而生，將奧特萊斯的商業邏輯與文旅體驗深度融合，為文旅項目找到了新的突破口。
"文旅奧萊"的核心在于"文旅商"真正有機地融合，而不是一味跟風的“拉郎配”。旅游地理與旅游規劃學者、廣東財經大學李敏博士分析并認為:全中奧萊的“文旅”+“奧萊”的商業模式它既不是單純的購物場所，也不是純粹的旅游景區，而是通過商業反哺文旅，文旅帶動商業的良性循環;這其中還包含著管理者對“文旅”+“奧萊”的深刻理解。
在這一模式的成功實踐者中，位于浙江麗水的錦僑全中奧特萊斯尤為典型。業主陳乃科:國和控股集團有限公司董事長，曾任第十二、第十三屆全國人大代表，浙江省僑聯兼職副主席...。他從捷克的伏爾塔瓦河畔到甌江之濱的僑鄉麗水，陳乃科便是那個走過世界的人。2019年他心中也一直懷著在家鄉打造一個“文化+旅游+商業”的城市文旅航母的夢想。
(麗水市錦僑全中.奧特萊斯笫一街)
最初全中奧萊與陳乃科洽談項目合作時，陳乃科一眼就看中了奧特萊斯這個IP，但文旅地產與商業如何創新，如何把陳乃科理想中的文旅地產打造成為文、旅、商融合且帶有“華僑元素”的奧特萊斯，是全中奧萊需要思考的問題。
全中.錦僑奧特萊斯項目負責人金錦明向記者介紹:當初對項目原有街區的經營業態進行重新規劃，形成了"名品折扣+歐式風情+文化體驗"的獨特組合，在引入國際名品折扣店的同時，并打造了多個文化IP場景，把游客從“觀光游”轉向“體驗游”，提升了項目的個性化、沉浸式體驗，取得了不錯的經濟成效和社會效益，成為區域文旅商業的新地標。
未來：可持續發展的多維路徑
隨著消費需求的變化和行業競爭的加劇，文旅奧萊小鎮需要構建更加可持續的發展模式。中國數字農業總部經濟論壇---鄉村振興研究中心沈富國主任建議可從以下幾個維度著手：
(麗水市錦僑全中.奧特萊斯的“未萊”活動)
文化深耕：避免將文旅奧萊小鎮淪為單純的購物場所，應持續挖掘和植入文化內涵。如定期舉辦主題文化節、開設手工藝作坊、引入駐地藝術家等，使項目保持文化活力。
生態友好：將綠色理念融入項目改造和運營全過程。采用節能建材、建設雨水回收系統、推廣電子票務等，降低環境負荷，響應碳中和目標。
社區共生：文旅奧萊小鎮要與區域內社區形成良性互動。如優先招聘本地居民就業、銷售區域特色產品、共享公共設施等，實現經濟效益與社會效益的統一。
內容迭代：建立常態化的內容更新機制。每季度推出新主題、新活動、新店鋪，保持項目新鮮感，避免再次陷入同質化競爭。
數字賦能：數字化手段的運用是新型文旅奧萊小鎮的標配。多數成功項目都建立了會員大數據系統，實現精準營銷；引入AR導航、智能停車等智慧服務，提升游客體驗；發展"云購物"等線上渠道，延伸消費場景。
隨著越來越多的項目開始嘗試轉型，這一模式將成為盤活閑置文旅地產的重要途徑，但成功的關鍵在于能否真正實現商業與文化的有機融合。李敏博士、沈富國都認為：“文旅奧萊不是簡單的'文旅+奧萊'疊加，兩者需要形成化學反應。文旅奧萊小鎮或將成為中國新型城鎮化和消費升級背景下的一個特色商業形態，為存量地產的盤活提供可復制的解決方案”。在這一過程中，那些能夠準確把握消費趨勢、持續創新運營的項目，將贏得長期發展的空間，成為城鄉旅商融合的新模式。
